전세보증금 못 받을 때 대처법

안녕하세요 오늘도 휴잉의 블로그를 찾아주셔서 감사드려요.

전세 계약이 끝났는데도 보증금이 안 들어오면… 정말 마음이 급해지죠. “집주인이 준다고는 하는데 계속 미루기만 한다”, “새 집 계약 때문에 돈이 급한데 보증금이 묶였다” 이런 케이스가 현장에서 생각보다 훨씬 자주 나옵니다.

오늘은 전세보증금을 못 받을 때, 감정적으로 대응하기보다 ‘순서대로’ 처리하면 유리해지는 실전 대처법을 단계별로 정리해볼게요. (법률 지식이 없어도 따라가기 쉽게, 예시 중심으로 풀었습니다)

전세보증금 못 받을 때 대처법

이 글의 목표는 딱 하나예요. “지금 무엇부터 해야 하는지”를 헷갈리지 않게 정리하는 것. 다만 사건마다 변수(근저당, 압류, 보증보험 가입 여부 등)가 달라서, 상황이 복잡하면 변호사/법무사 상담이 오히려 시간을 줄여주는 선택이 될 수 있다는 점도 함께 참고해 주세요.

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📌 오늘 글에서 다룰 내용

1. 가장 먼저 ‘상황’부터 정리하기
2. 등기부등본 확인으로 위험도 파악
3. 내용증명으로 공식 기록 남기기
4. 이사 나가야 하면 임차권등기명령
5. 보증보험(HUG/SGI) 청구 체크
6. 지급명령/소송/강제집행 루트
7. 절대 하면 안 되는 행동

1) 가장 먼저 ‘지금 상황’부터 정확히 체크하기

보증금을 못 받으면 당장 “신고해야 하나?”, “소송부터 해야 하나?”가 떠오르는데요. 실제로는 그 전에 현재 상태를 정확히 정리하는 게 1순위입니다.

• 계약 만기일이 지났는지 (묵시적 갱신/자동연장 여부 포함)
• 현재 거주 중인지, 이사를 나가야 하는지
• 전입신고 + 확정일자가 있는지
• 보증보험(전세보증금반환보증) 가입 여부

예를 들어, “이사 날짜가 이미 잡혔는데 보증금이 안 나온다”면 임차권등기명령을 먼저 준비해야 뒤가 덜 꼬입니다. 반대로 “일단 계속 거주하면서 받겠다”면 접근 방식이 조금 달라져요.

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2) 등기부등본 확인: “안 주는 건지, 못 주는 건지”부터 판단

보증금 미지급은 보통 아래 두 유형이 많습니다.

• 유형 A: 집주인이 실제로 돈이 없는 경우(대출 과다, 체납, 압류 등)
• 유형 B: 돈은 있는데 일부러 미루는 경우(“조금만 기다려” 반복)

여기서 등기부등본이 중요한 이유는, 내 보증금이 ‘회수 가능한 구조’인지(우선순위가 밀리지 않는지)를 판단하는 기준이 되기 때문이에요.

✅ 팁: 등기부는 계약 당시 1회 확인으로 끝내지 말고, 만기 시점에도 다시 떼어보는 것이 안전합니다. 만기 직전에 근저당이 잡히는 케이스도 실제로 있어요.

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3) “말로만 독촉”은 한계… 내용증명으로 ‘공식 기록’ 남기기

집주인이 “곧 줄게요”만 계속 반복한다면, 그때부터는 감정싸움이 아니라 기록싸움입니다.

내용증명은 그 자체로 바로 돈을 받아주는 마법은 아니지만, 다음 단계(소송/지급명령/보험청구 등)에서 결정적인 ‘근거’가 됩니다.

• 내가 언제 어떤 요구를 했는지 공식적으로 증거화
• 상대가 시간을 끌 때 “정식 요구를 받았다”는 압박 효과
• 분쟁 시 “충분히 반환 요청했다”는 입증 자료

✅ 예시: 전화로만 몇 주를 요청해도 증거가 약한 경우가 많아요. 반면 내용증명은 문서로 남기 때문에, 이후 절차에서 확실히 유리해집니다.

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4) 이사 나가야 한다면 ‘임차권등기명령’이 사실상 필수

보증금을 못 받은 상태에서 이사를 나가야 할 때 가장 큰 불안은 이거죠. “나가면 내 권리(대항력/우선변제)가 사라지는 거 아닌가?”

그래서 필요한 게 임차권등기명령입니다. 한 줄로 정리하면, 보증금을 못 받은 상태로 이사를 나가더라도, 임차인의 권리를 등기부에 남겨두는 장치예요.

• 이사 후에도 임차인 권리 유지에 도움
• 향후 회수 절차(소송/집행 등) 진행 시 안정성 확보

✅ 핵심: “이사 먼저”가 아니라 권리 유지 장치 세팅(임차권등기) → 그 다음 이사 순서가 안전합니다.

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5) 보증보험 가입자라면: HUG/SGI 청구 루트부터 체크

전세 계약 당시 전세보증금반환보증(보증보험)에 가입했다면, 회수 가능성이 훨씬 높아질 수 있어요. 다만 “보험이 있으니 무조건 끝!”은 아닙니다.

보험 청구는 보통 청구 조건과 서류가 중요합니다.

• 계약 종료/해지 요건 충족 여부
• 필요 서류(계약서, 전입/확정일자, 미지급 입증 자료 등)
• 경우에 따라 임차권등기명령을 요구할 수도 있음

✅ 추천 순서: 가입 여부 확인 → HUG/SGI 어디인지 확인 → 청구 조건/필요서류 체크 이 루트만 빨리 잡아도 대응 속도가 확 달라집니다.

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6) 최후의 수단: 지급명령/소송/강제집행(경매) 루트

내용증명도, 협의도 안 통하면 결국 법적 절차로 가야 합니다. 대표 루트는 아래 3가지예요.

• 지급명령: 비교적 간단하고 빠르게 시도 가능 (상대가 이의하면 소송으로 전환)
• 민사소송: 본격적으로 다투는 절차 (시간이 더 걸릴 수 있음)
• 강제집행/경매: 판결/집행권원을 바탕으로 실제 회수 단계

✅ 포인트: “집주인이 버티는 정도”와 “등기부 위험도”에 따라 최적의 루트가 달라집니다. 위험 요소가 많아 보이면, 초기에 전문가 상담을 붙이는 게 오히려 전체 기간을 줄일 수 있어요.

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7) 절대 하면 안 되는 행동 (오히려 불리해질 수 있음)

• 욕설/협박성 문자, 과격한 표현 → 역으로 문제될 수 있음
• 무단 점유물 훼손/잠금장치 변경 등 → 분쟁만 커질 수 있음
• 임차권등기 등 권리 유지 장치 없이 먼저 이사 → 리스크 증가

억울해도 “증거 + 절차”로 가야 유리합니다. 특히 문자/카톡/통화 기록은 나중에 중요한 자료가 될 수 있으니, 대화는 최대한 정중하고 간단하게 남겨두는 걸 추천드려요.

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✅ 핵심 요약 (이 순서만 기억하세요)

1. 상황 정리(만기/거주/전입/확정일자/보험)
2. 등기부 확인(근저당/압류 등 위험 요소)
3. 내용증명으로 공식 기록 남기기
4. 이사 필요 시 임차권등기명령 먼저
5. 보증보험(HUG/SGI) 청구 조건 체크
6. 안 되면 지급명령/소송/강제집행

오늘 내용은 “급할수록 순서를 지키자”가 핵심입니다.

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