집주인이 보증금 안 돌려줄 때, 세입자가 할 수 있는 5단계 대응 전략

안녕하세요 오늘도 휴잉의 블로그를 찾아주신 여러분 감사드려요. 오늘 제가 포스팅할 내용은 "집주인이 보증금 안 돌려줄 때, 세입자가 할 수 있는 5단계 대응 전략"에 대해 포스팅해보려고 해요. 전세든 월세든, 계약이 끝나면 당연히 보증금을 돌려받아야 하죠. 하지만 현실은 그렇지 않은데요. "세입자분이 나가도 집이 안 나가서 돈이 없다." , "조금만 기다려 달라"라는 핑계로 보증금을 미루는 집주인도 많아요. 그냥 기다리다가 몇 달이 지나고 결국 보증금도 못 돌려받는 일이 생기지 않도록 오늘 알려드리는 5단계 대응법을 꼭 기억해 두세요. 그럼 포스팅을 시작하도록 할게요.

집주인이 보증금 안 돌려줄 때, 세입자가 할 수 있는 5단계 대응 전략

<전세보증금 반환>

보증금은 법적으로 강력하게 보호받을 수 있는 권리이기 때문에, 차근 차근 절차를 밟아 대응하면 돌려받을 수 있는 가능성이 충분해요. 자 그럼 보증금 반환 때문에 걱정이신 분들에게 도움이 되길 바라며 바로 시작해 볼게요

1. 1단계 : 먼저 "정중한 통보"부터 시작하세요.

<전세보증금 반환>

계약 종료일이 다가오기 전에 미리 집주인에게 보증금 반환 관련 의사를 확인해야 해요.

◈ 퇴거일 1~2주 전에는 문자 또는 내용증명으로 언제 퇴거 예정이며, 보증금 정산도 그날 이루어지길 원한다는 의사를 분명히 남겨두세요
◈ 문자, 이메일, 녹음 등 증거가 남는 수단으로 전달해야 나중에 법적으로도 유리해요.

▣ 실제 사례
A 씨는 계약 종료일에 집을 비웠지만 집주인이 "새 세입자가 들어오기 전까지 돈이 없다"라고 미뤘어요. A는 아무런 기록도 없이 구두로만 주고받아 대응이 늦어졌고, 3개월 이상 보증금을 못 받는 상황이 벌어졌어요.

2. 2단계 : "내용증명"으로 공식적인 요구

<전세보증금 반환>

내용증명은 법적 효력이 있는 문서로 "나는 공식적으로 이 요구를 했다"는 기록을 남기기 위한 것이에요.

◈ 보증금 반환 요청을 내용증명 우편으로 발송합니다.
◈ 문장예시
- 2025년 7월 16일 자로 전세계약이 만료되었으며, 퇴거와 동시에 보증금 반환을 요청드립니다. 보증금 OO만원을 2025년 7월 20일까지 반환하여 주시기 바랍니다.

▣ 팁
이 단계에서 보증금을 받을 가능성도 꽤 있어요. 내용증명만 받아도 심리적 부담을 느끼고 지급하는 경우가 많아요.

3. 3단계 : "임차권 등기 명령" 신청

<전세보증금 반환>

집을 비워야 하지만 보증금을 못 받은 상태라면? 그냥 나가면 권리도 사라질 수 있어요. 이럴 땐 "임차권등기명령"을 신청하세요

◈ 전입신고 + 확정일자를 유지하면서 집을 나갈 수 있는 방법이에요.
◈ 등기부등본에 "이 집에 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다"는 기록이 남아 우선 변제권을 유지할 수 있어요.
◈ 신청은 관할 지방법원 민원실 또는 인터넷 등기소에서 가능해요.

▣ 사례
- B 씨는 보증금을 못 받고 이사했지만, 등기를 안 해놔서 새 집주인에게 "그런 건 모른다"며 보증금을 못 돌려받았어요. 임차권등기명령은 정말 중요한 단계예요.

4. 4단계 : "지급명령" 신청 또는 민사소송 진행

<전세보증금 반환>

임차권 등기명령까지 했는데도 집주인이 버틴다면, 법적 절차에 들어가야 해요.

◈ 지급명령이란?
- 상대방(집주인)에게 빚(보증금)을 갚으라고 법원이 명령하는 것
- 보통 10~14일 내 자동 확정되며, 별도 재판 없이도 진행 가능
- 상대방이 이의제기 안 하면 바로 강제집행 가능

◈ 민사소송은?
- 지급명령이 거절되거나 이의가 들어온 경우
- 변호사 없이도 진행 가능하지만, 서류가 까다로울 수 있음
- 보증금이 크면 변호사 상담동 고려

5. 5단계 : 강제집행(경매 등)

<전세보증금 반환>

최종 단계는 압류나 경매로 보증금을 돌려받는 것이에요>

◈ 집주인의 집이나 예금 계좌, 월세 수입 등에 대해 압류 및 경매 신청 가능
◈ 임차권등기와 확정일자가 있으면 우선변제권을 통해 선순위로 돌려받을 수 있어요.
◈ 법원에 강제집행 신청서를 제출하고, 집행관이 나가게 돼요.

▣ 강제 집행은 시간도 오래 걸리고 심리적으로도 부담이 클 수 있어요. 하지만 어쩔 수 없을 땐 반드시 이 절차로 권리를 행사하셔야 돼요.

마무리 : 기라 끼리만 해서는 아무것도 돌려받을 수 없어요.

<전세보증금 반>

전세보증금은 수천만 원 때로는 억 단위예요. 그런데도 많은 세입자들이 "좀 기다려달라"는 말에 속아 아무런 조치를 취하지 못한 채 시간만 흘려보내요. 핵심은 딱 하나예요. 계약 종료 후에는 무조건 "보증금 반환"을 문서화하고 단계별로 대응해야 한다는 것!! 가능하다면 전세보증금 반환보증보험도 미리 가입해 두는 것이 확실한 방어책이 돼요.

보중금은 단순한 돈이 아니라 세입자의 삶과 미래를 지키는 중요한 자산이에요. 집주인의 말만 믿고 마냥 기다리기보다 정당한 권리를 행사할 수 있는 방법을 실천하는 자세가 필요해요. 이 글이 비슷한 상황에 놓은 분들에게 조금이나마 방향을 제시해 줄 수 있기리를 바라며 이만 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 그럼 지금까지 휴잉이었습니다. 감사합니다.

여러분들의 하뚜♡와 구독 & 댓글(광고)은 저에게 큰 힘이 되어요^^